随着全球气候变化形势日益严峻，商业地产行业作为碳排放的主要源头，其减排责任越发凸显。
在中国，房地产产业链碳排放占比高达近半，政府已设定明确的双碳目标，全面提速脱碳进程。
在此背景下，越来越多的商业地产业主在脱碳措施上付诸实践，并通过ESG报告等形式展示其成效。作为其中的参与方之一，世邦魏理仕曾多次协助租户、业主和投资者制定脱碳策略。
近日，《中国经营报》记者就商业地产脱碳过程中面临的挑战及相关方式采访了世邦魏理仕中国区ESG研究负责人孙祖天。
数据缺乏是关键痛点
《中国经营报》：目前，商业地产领域在实践“双碳”战略上主要面临哪些挑战？
孙祖天：我认为，数据缺乏是中国商业地产行业绿色转型的关键痛点。
租户、业主和投资者都需要完善的数据，以评估碳排放现状、采取措施的功能效果、财务成本和收益，从而做出合理的决策。因此，碳足迹的跟踪和报告成为企业实现双碳目标的第一步也是关键一步。
《中国经营报》：如何对企业碳足迹进行有效的跟踪？
孙祖天：统计企业房地产碳足迹时，首先需要明确统计数据覆盖范围。
全生命周期可涵盖四个阶段，分别为：建材生产阶段、施工阶段、运行阶段及拆除阶段。其中拆除过程同属施工过程，一般将其纳入至施工阶段中进行核算。
将企业房地产碳足迹分析与财务分析进行类比，装修（涵盖建材生产、施工和拆除）阶段的碳足迹和资本性支出（CapEx）类似，统计及报告时间限于项目建设期间，包含土建及装修阶段；而运营阶段的碳足迹则与运营费用（OpEx）类似，从项目启用开始贯穿整个使用期，一般以年为单位进行统计和报告。
建材生产涉及多个高碳排行业，因而是碳排放的重要来源。施工碳足迹主要成分是项目施工过程中的能耗。运行碳足迹则主要受项目运行过程中的能耗影响，因时间跨度长，也导致了高占比的碳排放。要实现企业房地产全面脱碳，需要在生命周期每个阶段推进。
《中国经营报》：在对商业地产企业碳盘查阶段，对于企业供应链上下游活动的间接排放，业内常用的监测标准和方式是怎样的？
孙祖天：根据温室气体排放的产生方式，碳足迹可分为范围一、二、三。
范围一为自身的直接排放，包含项目的化石燃料燃烧，公司自有车辆汽油燃烧，以及冷媒、化粪池、灭火器逸散等，在房地产碳足迹中占比很小。
范围二为能源间接排放，包含各设施设备如照明、空调、采暖、水泵等用电产生的间接排放，以及北方采暖涉及热力消耗产生的间接排放等，是运行阶段碳足迹的主要成分。
而范围三即为企业供应链上下游活动的间接排放，又称“隐含碳”，理论上这是碳足迹最大的组成部分，但因为数据较难获取，可统计项目一般限于建造过程使用的主要装修材料、公司日常运营过程的物流和员工通勤差旅运输、日常使用的办公用品等产品和自来水及污水处理等服务。
“隐含碳”是装修阶段碳足迹的主要成分，而在运行阶段碳足迹中占比较小。尽管不同企业碳足迹构成因行业属性、企业规模、装修和运行标准、员工办公行为等因素而异，财盛证券但结果显示碳足迹主要构成项目对大部分办公用户都具有代表性和适用性。
《中国经营报》：如何选择碳核查标准及认证机构？
孙祖天：碳核查标准及认证机构的专业性和影响力直接决定其颁发认证的使用价值和范围。目前使用范围最广、受认可程度最高的标准主要来自国际标准化组织（ISO）、英国标准协会（BSI）等国际机构，而国内认证机构按照特定国际标准所核查的结果及其认证，也具有相等的资质。
碳核查标准分为两类，温室气体量化标准体现企业碳足迹的现状，而碳中和标准则体现企业采取脱碳措施所达到的效果，两大类型中的不同标准因其适用范围而在内容上也存在差异。企业应根据其未来使用目的，在启动碳盘查工作之前，即选择与目的对应的碳核查标准，并按其要求规划布局统计测算工作。如果未能确定使用目的，则适宜选择使用范围尽可能广的标准。
租户和业主的脱碳路径
《中国经营报》：近两年，业主和租户在脱碳过程中的意愿和行动有何变化？
孙祖天：近年来，来自监管机构、投资者与消费者的期望和要求，使得可持续发展成为企业的战略要务，并在过去一年加速落地。CBRE《2023年中国办公楼租户调查》显示，能源审计、资源循环利用和设定净零目标等与双碳战略紧密相关的事项，是租户实施力度提升最大的房地产可持续发展目标。
业主方面，越来越多领先的商业地产业主在脱碳措施的不同领域做出尝试和努力。CBRE对14家领先的上市公司业主（其中8家为内资，6家为港资）发布的2022年ESG报告进行对比研究发现，所有业主都已披露自身的范围一、二的碳排放数据，其中中海、太古、恒隆、新鸿基和嘉里等业主率先披露范围三碳排放数据，可见它们对脱碳行动的重视。
《中国经营报》：过去几年，国内大型商业地产业主的脱碳实践中，常用的方式有哪些？你认为后续还有哪些举措可以采纳？
根据世邦魏理仕近期发布的《亚太区首席可持续发展官（CSO）调查》，越来越多的业主开始积极打造可持续楼宇特征，采取脱碳行动并激励租户参与低碳、节能、减废等活动，以吸引优质租户并同时实现自身的净零目标。
该调查显示，超过60%的受访业主和投资者预计，未来三年内将增加其投资组合中绿色建筑的占比至80%或以上；61%的业主认为应与租户合作，推动ESG相关的共同议程。
从业主角度，我认为有可持续楼宇认证、智慧楼宇系统和绿色租赁等三大脱碳路径。其中，可持续楼宇认证已成为业主资产特征的有力证明，而智慧楼宇系统的运用则有助于衡量、评估和展现脱碳措施的效果。此外，绿色租赁也为租户与业主之间的合作提供了有效推进和落实的途径，双方共享绿色改造和运营所带来的成本和收益，共同推动行业的绿色可持续发展。
《中国经营报》：对于租户而言，你有哪些脱碳路径建议？
孙祖天：我认为可以从提高能源效率、可再生能源替代、办公空间规划、供应链脱碳、碳抵消等方面着手。
其中，提高能源使用效率被视为见效最快且明显的脱碳措施。租户可通过系统的能源审计，评估并确定需要更新、升级或改造的资产和设施。同时，积极采用可再生能源替代传统能源，是能源环节脱碳的关键步骤。
此外，租户还可采取优化办公空间等策略，包括提高空间使用率、支持远程办公和会议、利用自动化和大数据技术、追求可持续认证和绿色租赁等多元化措施。
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